Cứ 4 đồng ngân hàng cho nền kinh tế vay, có khoảng 1 đồng đang nằm trong nhà đất. Đó là hình ảnh dễ nhớ nhất từ số liệu dư nợ tín dụng bất động sản mà Ngân hàng Nhà nước vừa cập nhật.
Sáng 13/10/2026, tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi kiện toàn, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh đã báo cáo bức tranh tín dụng của lĩnh vực này.
Tóm tắt nhanh: Đến 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% dư nợ toàn nền kinh tế. Cho vay kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng (tăng 19,59%), cho vay tiêu dùng, tự sử dụng đạt 2,61 triệu tỷ đồng (tăng 1,02%). Dư nợ cho vay nhà ở xã hội hơn 51 nghìn tỷ đồng.
Dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/8/2026 là bao nhiêu?
| Chỉ tiêu | Dư nợ đến 31/8/2026 | So với cuối năm 2025 | Tỷ trọng |
|---|---|---|---|
| Tổng tín dụng bất động sản | 5,21 triệu tỷ đồng | Tăng 9,49% | 25,39% dư nợ toàn nền kinh tế |
| Kinh doanh bất động sản | 2,59 triệu tỷ đồng | Tăng 19,59% | 49,85% tín dụng bất động sản |
| Tiêu dùng, tự sử dụng | 2,61 triệu tỷ đồng | Tăng 1,02% | 50,15% tín dụng bất động sản |
| Nhà ở xã hội | Hơn 51 nghìn tỷ đồng | Bài báo không nêu | Bài báo không nêu |
Trong hơn 51 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 26 nghìn tỷ đồng, các ngân hàng thương mại hơn 25 nghìn tỷ đồng.
Vốn đang chảy về phía người làm ra nhà
Điểm tôi đọc kỹ nhất là cơ cấu. Trong 8 tháng, vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng 19,59%, còn vốn cho người dân vay mua để ở tăng 1,02%.
Tính ngược từ tốc độ tăng, cuối năm 2025 cho vay kinh doanh bất động sản vào khoảng 2,17 triệu tỷ đồng, cho vay mua để ở khoảng 2,58 triệu tỷ đồng (con số tôi tự tính từ số liệu báo cáo, đã làm tròn). Đến cuối tháng 8/2026, hai phần gần như ngang nhau.
Tôi đọc đây là dấu hiệu của giai đoạn chuẩn bị hàng. Doanh nghiệp có vốn để giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng và xây dựng. Nguồn cung mà thị trường thiếu trong mấy năm qua đang được nuôi bằng tiền thật.
Nhà ở xã hội, khu công nghiệp và du lịch có đường vốn riêng
Theo Phó Thống đốc, trong năm 2026 Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát để tốc độ tăng tín dụng bất động sản không vượt tốc độ tăng tín dụng chung của chính ngân hàng đó.
Để hỗ trợ một số phân khúc, Ngân hàng Nhà nước cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 của ba nhóm khi tính mức tăng trưởng này:
- Nhà ở xã hội.
- Khu công nghiệp, khu chế xuất.
- Nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng.
Nói cách khác, ba nhóm này có đường vốn rộng hơn phần còn lại của thị trường. Chủ đề tín dụng cho khách sạn, nghỉ dưỡng tôi đã viết riêng ở bài tín dụng khách sạn, nghỉ dưỡng theo Công văn 8509.
Hướng mở: đa dạng kênh huy động vốn cho bất động sản
Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh nhấn mạnh một đặc điểm của lĩnh vực này: đầu tư bất động sản mang tính trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Vì vậy cần có các giải pháp để đa dạng kênh huy động vốn cho bất động sản.
Khi chính cơ quan điều hành tiền tệ đặt vấn đề, thị trường có cơ sở để chờ thêm những kênh vốn dài hơi bên cạnh ngân hàng.
Cùng thời gian này, Ngân hàng Nhà nước cũng giữ nguyên lãi suất điều hành và tiền gửi của dân cư trong hệ thống ngân hàng đang ở mức rất cao (xem bài tiền gửi dân cư 11,2 triệu tỷ). Nền vốn cho thị trường vì thế khá dày.
Câu hỏi thường gặp
Dư nợ tín dụng bất động sản chiếm bao nhiêu phần trăm tổng dư nợ?
Đến 31/8/2026, tín dụng bất động sản chiếm 25,39% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tương đương 5,21 triệu tỷ đồng.
Cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay mua nhà để ở, bên nào tăng nhanh hơn?
Trong 8 tháng đầu năm 2026, cho vay kinh doanh bất động sản tăng 19,59%, cho vay tiêu dùng, tự sử dụng tăng 1,02%. Đến cuối tháng 8, hai phần gần bằng nhau: 49,85% và 50,15%.
Dư nợ cho vay nhà ở xã hội hiện là bao nhiêu?
Hơn 51 nghìn tỷ đồng, gồm hơn 26 nghìn tỷ đồng tại Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 25 nghìn tỷ đồng tại các ngân hàng thương mại.
Ngân hàng Nhà nước có giới hạn tín dụng bất động sản không?
Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tốc độ tăng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng không vượt tốc độ tăng tín dụng chung của ngân hàng đó. Phần dư nợ tăng thêm của nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà hàng, khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng được loại trừ khi tính mức này.
Bài viết mang tính thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư. Số liệu theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tại phiên họp ngày 13/10/2026, tính đến 31/8/2026.
Dương Đình Châu
Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Xem hồ sơ đầy đủ →Muốn biến bối cảnh thị trường thành một chiến lược cụ thể?
Để lại thông tin — đội ngũ của tôi sẽ tư vấn lộ trình phù hợp với nguồn lực và mục tiêu của Anh/Chị.