Nghị quyết 303/NQ-CP: 191.023 căn nhà ở cho thuê và bài toán của người đang đầu tư cho thuê

Năm nay tôi có mấy học viên đã mua đất gần khu công nghiệp và khu đại học, vẽ xong cả thiết kế dãy phòng cho thuê, rồi quyết định dừng lại để đổi hướng. Lúc đó lý do của họ mới là một chủ trương đang hình thành. Từ ngày 30/9/2026, lý do ấy đã có con số cụ thể: 191.023 căn nhà ở cho thuê, được giao thành chỉ tiêu cho từng tỉnh, từng năm, trong Nghị quyết 303/NQ-CP của Chính phủ.

Báo chí nhắc nhiều đến tổng số gần 900.000 căn nhà ở xã hội. Với người đang có nhà trọ, chung cư mini hay căn hộ cho thuê, tôi cho rằng phụ lục về nhà ở cho thuê mới là trang cần đọc kỹ. Bài này đi qua văn bản gốc theo đúng thứ tự tôi vẫn làm: văn bản nói gì, chưa nói gì, tác động đến ai, và người đầu tư nên kiểm tra điều gì.

Trả lời nhanh: Nghị quyết 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 giao tổng chỉ tiêu 899.857 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030 cho 34 tỉnh thành, gồm 708.834 căn để bán, cho thuê mua và 191.023 căn cho thuê. Riêng nhà cho thuê, TP.HCM được giao 52.000 căn và Tây Ninh 35.000 căn, cộng lại gần một nửa cả nước. Đây là chỉ tiêu được giao, chưa phải nhà đã xây xong, và hơn một nửa rơi vào hai năm 2029–2030. Người đang đầu tư cho thuê chưa cần lo lắng quá, nhưng nên rà lại mô hình của mình ngay từ bây giờ, bắt đầu bằng câu hỏi khách thuê đang chọn mình vì giá hay vì vị trí và chất lượng.

Nghị quyết 303/NQ-CP nói gì

Nghị quyết thay thế Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 12/1/2026, vốn chỉ giao chỉ tiêu nhà ở xã hội. Lần này văn bản điều chỉnh mục tiêu của Đề án 1 triệu căn: đến năm 2030, phấn đấu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp. Nghĩa là nhà ở cho thuê được đưa hẳn vào mục tiêu chung, có bảng chỉ tiêu riêng.

Phần quan điểm có mấy ý mà người đầu tư cho thuê nên đọc nguyên văn tinh thần:

• Bên cạnh nhà ở để bán, nhà ở cho thuê được xác định là “phân khúc chiến lược, dài hạn”.
• Ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là chung cư cho thuê có hạ tầng đồng bộ tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế và khu vực phát triển theo định hướng giao thông công cộng.
• Ưu tiên bố trí quỹ đất sạch và nguồn vốn ngân sách thông qua Quỹ nhà ở của địa phương để phát triển nhà ở cho thuê.
• Huy động doanh nghiệp bất động sản lớn, có năng lực tham gia.

Phần giao việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ba điểm đáng chú ý. Dự án đã khởi công phải được đôn đốc để hoàn thành trong năm 2026. Các tỉnh nghiên cứu, chỉ đạo chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tăng phần cho thuê, cho thuê mua và giảm phần để bán. Dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được đưa vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên” về thủ tục.

Văn bản chưa nói gì

Tôi tách riêng phần này vì đây là chỗ dễ bị hiểu quá lên.

Nghị quyết 303 là văn bản giao chỉ tiêu. Trong 6 trang của nó không có con số vốn, không có gói tín dụng, và không quy định mức ưu đãi tiền sử dụng đất hay thuế. Những ưu đãi đó nằm ở Luật Nhà ở và các văn bản khác. Tháng 8, tôi đã viết về chương trình nhà ở cho thuê gần 87.600 tỷ đồng trong dự thảo sửa Luật Nhà ở, khi đó con số dự kiến là gần 146.000 căn và vẫn là dự thảo. Nghị quyết 303 là một văn bản khác, đã ban hành, và con số của nó là 191.023 căn.

Chỉ tiêu được giao cũng chưa phải là nhà đã có. Từ chỉ tiêu đến một tòa nhà có người ở còn quỹ đất, chủ đầu tư, vốn và tiến độ thi công của từng địa phương.

Nhà ở cho thuê được giao về đâu

Bảng dưới tôi chép từ ba phụ lục của nghị quyết, lấy 10 địa phương có tổng chỉ tiêu lớn nhất.

Có hai điều rút ra từ bảng này.

Nhà cho thuê không chia đều. TP.HCM và Tây Ninh cộng lại là 87.000 căn, bằng 45,5% chỉ tiêu cho thuê của cả nước. Thêm Hải Phòng nữa thì ba địa phương này chiếm hơn một nửa.

Tổng chỉ tiêu lớn không có nghĩa là nhà cho thuê nhiều. Bắc Ninh đứng thứ hai cả nước về tổng chỉ tiêu, nhưng phần cho thuê chỉ 10.000 căn. Đồng Nai có hơn 60.000 căn thì chỉ 3.500 căn là cho thuê. Ở những nơi này, phần lớn chỉ tiêu là nhà để bán và cho thuê mua.

Nguồn cung này đến vào lúc nào

Chỉ tiêu dồn về cuối kỳ. Hai năm 2029–2030 chiếm 455.281 căn, tức hơn một nửa tổng số. Riêng nhà cho thuê, năm 2030 được giao gấp hơn ba lần năm 2026. TP.HCM đi từ 2.000 căn cho thuê năm 2026 lên 20.000 căn năm 2030. Đồng Nai có 40.054 trên 60.054 căn rơi vào riêng năm 2030.

Một mốc để đối chiếu với thực tế: theo Bộ Xây dựng, 8 tháng đầu năm 2026 cả nước hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội với 31.353 căn và khởi công 107 dự án với 152.186 căn. Lượng khởi công cho thấy đây không còn là chuyện trên giấy, nhưng khoảng cách giữa số hoàn thành và chỉ tiêu năm cũng nhắc rằng tiến độ thật phải theo dõi theo từng địa phương.

Hai cách nguồn cung mới tác động đến người cho thuê

Đọc ba phụ lục cạnh nhau, tôi thấy có hai cách tác động, và mỗi tỉnh đi theo một cách. Đây là cách tôi đọc bảng số, chưa phải điều đã xảy ra.

Cách thứ nhất là cạnh tranh trực tiếp. Ở những nơi phần cho thuê lớn như TP.HCM, Tây Ninh, Hải Phòng, nhà cho thuê mới sẽ đứng cạnh nhà trọ, chung cư mini và căn hộ giá thấp của tư nhân, cùng nhắm một tệp khách. Nguồn cung này lại được ưu tiên quỹ đất và thủ tục, nên người chỉ có lợi thế về giá sẽ là người chịu sức ép trước.

Cách thứ hai đi đường vòng. Ở những nơi phần lớn chỉ tiêu là nhà để bán như Bắc Ninh hay Đồng Nai, một phần người đang thuê trọ có thể chuyển sang mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Người cho thuê không thấy một tòa nhà cạnh tranh mọc lên bên cạnh, nhưng tệp khách thuê dài hạn có thể mỏng dần.

Dù theo cách nào, con số của cả tỉnh cũng chỉ là bước đầu. Thứ quyết định là dự án cụ thể nằm cách tài sản của Anh/Chị bao xa và khi nào xong.

Góc nhìn thực chiến

Tôi coi đây là tin tốt cho thị trường. Người lao động có thêm lựa chọn chỗ ở vừa túi tiền, và phân khúc cho thuê vốn tự phát bấy lâu nay bắt đầu có chỗ đứng chính thức. Tôi cũng không nghĩ người đang có tài sản cho thuê cần lo lắng quá, vì nguồn cung này đến dần và đến không đều.

Nhưng nhóm học viên tôi kể ở đầu bài đã làm một việc đúng: họ dừng lại để tính lại trước khi đổ tiền vào xây. Phần lớn phương án xây cho thuê tôi được xem chỉ có hai con số, là số phòng và giá thuê mỗi phòng. Những năm tới, bảng tính ấy cần thêm nguồn cung sắp có quanh mình, tệp khách, công suất và chi phí vốn.

Với người đang có nhà trọ, chung cư mini hoặc căn hộ cho thuê giá thấp, việc nên làm là xác định mình đang giữ khách bằng gì. Nếu chỉ bằng giá, biên an toàn sẽ mỏng dần khi có thêm nguồn cung cùng tệp khách. Nếu bằng vị trí, thiết kế và dịch vụ, Anh/Chị vẫn còn thời gian để củng cố những lợi thế đó.

Với người sắp bỏ vốn xây để cho thuê, thời gian xây cũng là một rủi ro. Một công trình mất 8 tháng đến 1 năm mới ra hàng, cộng thời gian hoàn vốn nhiều năm, sẽ đi qua đúng giai đoạn chỉ tiêu tăng mạnh nhất. Cách tính lại dòng tiền theo giá thị trường hiện tại tôi đã viết trong bài Giữ, bán hay cơ cấu danh mục.

Checklist nhanh: 5 câu hỏi tự rà

1. Khách thuê chọn tài sản của mình vì giá, hay vì vị trí, chất lượng và dịch vụ?
2. Trong bán kính khách của mình, các dự án nhà ở xã hội và nhà cho thuê mới nằm ở đâu, khi nào xong?
3. Thời gian hoàn vốn của mình có kéo qua giai đoạn 2029–2030 không?
4. Nếu giá thuê giảm 10%, công suất giảm 10% và lãi vay tăng, dòng tiền còn chịu được không?
5. Nếu phân khúc thấp bị cạnh tranh, tài sản có nâng lên phục vụ nhóm khách cao hơn được không?

Câu nào chưa trả lời được thì đó là chỗ cần tìm số liệu trước khi bỏ thêm vốn.

Câu hỏi thường gặp

Nghị quyết 303/NQ-CP giao bao nhiêu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê? Tổng chỉ tiêu giai đoạn 2026–2030 là 899.857 căn cho 34 tỉnh thành, gồm 708.834 căn nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua và 191.023 căn nhà ở cho thuê. Nghị quyết do Chính phủ ban hành ngày 30/9/2026, thay thế Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 12/1/2026.

Tỉnh thành nào được giao nhiều nhà ở cho thuê nhất? TP.HCM được giao 52.000 căn, Tây Ninh 35.000 căn, Hải Phòng 15.000 căn, Hà Nội 10.240 căn, Bắc Ninh và Thái Nguyên mỗi nơi 10.000 căn. Tính theo tổng chỉ tiêu thì TP.HCM, Bắc Ninh, Hà Nội, Tây Ninh và Đồng Nai là năm địa phương lớn nhất.

Nghị quyết 303 có quy định ưu đãi vốn hay tiền sử dụng đất không? Không. Đây là văn bản giao chỉ tiêu và phân công tổ chức thực hiện. Văn bản nêu quan điểm ưu tiên quỹ đất sạch, vốn ngân sách qua Quỹ nhà ở của địa phương và rút ngắn thủ tục, nhưng không nêu số vốn hay mức ưu đãi cụ thể. Các ưu đãi cho chủ đầu tư được quy định ở Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn.

Có nên mua nhà ở xã hội để đầu tư không? Tôi không nhìn nhà ở xã hội như một sản phẩm để mua đi bán lại. Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện về đối tượng được mua, và theo Điều 89, người mua không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Trong 5 năm đó, nếu cần bán thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho người đủ điều kiện mua, với giá không cao hơn giá trong hợp đồng. Chuyện mua “suất”, nhờ đứng tên hay kỳ vọng sang tay nhanh đều cần đặc biệt thận trọng.

Kết

Nghị quyết 303 chưa làm thay đổi giá thuê của bất kỳ căn phòng nào trong tháng này. Điều nó thay đổi là bảng tính: người đầu tư cho thuê giờ có trong tay con số nguồn cung dự kiến theo từng tỉnh, từng năm, để đặt cạnh phương án của mình.

Việc cần làm lúc này là lấy con số của tỉnh mình, tìm xem các dự án cụ thể nằm ở đâu, rồi trả lời 5 câu hỏi ở trên bằng số thật của chính tài sản mình. Người chuẩn bị trước khi nguồn cung xuất hiện sẽ có nhiều lựa chọn hơn người đợi đến lúc tòa nhà bên cạnh treo biển cho thuê.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →