Đọc thị trường bất động sản: đừng chỉ nhìn giá, hãy nhìn 6 yếu tố phía sau

Khi nói về thị trường bất động sản, câu hỏi phổ biến nhất vẫn là: “Giá đang lên hay xuống?”

Câu hỏi đó cần thiết, nhưng chưa đủ. Giá, thanh khoản và số giao dịch là nơi các yếu tố của thị trường hội tụ lại và hiện ra. (Thanh khoản khác số giao dịch: thanh khoản là khả năng mua bán tài sản trong thời gian hợp lý mà không phải nhượng giá quá lớn; số giao dịch chỉ đếm bao nhiêu thương vụ đã diễn ra.)

Muốn hiểu vì sao giá đang như vậy, và điều gì có thể làm nó thay đổi, cần nhìn vào những yếu tố đang tạo ra mức giá đó.

Có 6 nhóm yếu tố chính. Chúng không tác động lần lượt mà cùng lúc, và tác động qua lại với nhau.

1. Tăng trưởng kinh tế và lạm phát

Đây là nền của các nhóm còn lại: nó tác động đến nhu cầu thật, và đặt ra giới hạn cho chính sách tiền tệ.

• Tăng trưởng kinh tế mở rộng thì việc làm và thu nhập thường cải thiện, doanh nghiệp mở rộng hoạt động; nhu cầu mua ở, thuê nhà, thuê văn phòng và mặt bằng có thêm cơ sở. Khi tăng trưởng chậm lại, người mua thường thận trọng hơn. Mức độ và thời điểm tác động khác nhau giữa nhà ở, văn phòng, mặt bằng thương mại và bất động sản công nghiệp.
• Kỳ vọng lạm phát có thể làm tăng nhu cầu nắm giữ bất động sản để bảo toàn giá trị. Chi phí đất, vật liệu, nhân công tăng cũng đẩy giá thành dự án mới lên, nhưng chi phí phát triển tăng không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng.
• Lạm phát cao thì cơ quan điều hành thường phải ưu tiên kiểm soát giá cả, lãi suất khó giảm hoặc phải tăng. Lúc đó, tác động qua kênh lãi suất có thể lấn át vai trò “giữ giá” của bất động sản.

Theo dõi: tăng trưởng GDP theo quý; việc làm và thu nhập; CPI (chỉ số giá tiêu dùng) và lạm phát cơ bản; giá vật liệu xây dựng; vốn FDI (đầu tư trực tiếp nước ngoài) giải ngân.

Vì sao: tăng trưởng cho biết nhu cầu thật có đang được nuôi dưỡng hay không. Lạm phát thường là tín hiệu sớm cho hướng đi của lãi suất, tức là cho nhóm yếu tố ở mục tiếp theo.

2. Chính sách tiền tệ và dòng tiền

Bất động sản là tài sản giá trị lớn, nên khả năng tiếp cận vốn ảnh hưởng mạnh đến cả người mua lẫn chủ đầu tư.

• Lãi suất là giá của tiền. Lãi vay tăng làm chi phí nắm giữ tài sản tăng. Lãi tiền gửi cao làm gửi tiết kiệm hấp dẫn hơn so với nắm giữ bất động sản.
• Tín dụng là khả năng tiếp cận tiền. Lãi thấp nhưng điều kiện vay khó thì tác động vẫn hạn chế.
• Điều kiện tiền tệ nới lỏng có thể hỗ trợ dòng vốn vào bất động sản; mức độ còn phụ thuộc khả năng vay, nhu cầu vay và kỳ vọng của người mua.
• Trái phiếu là kênh vốn quan trọng của chủ đầu tư. Kênh này khó khăn thì chủ đầu tư có xu hướng tăng chiết khấu, ưu đãi để thu tiền về.

Theo dõi: lãi huy động; lãi vay mua nhà, nhất là lãi thả nổi sau ưu đãi; tín dụng chung và tín dụng bất động sản; tốc độ tăng huy động so với cho vay; lãi suất và lượng đáo hạn trái phiếu bất động sản.

Vì sao: thay đổi về lãi suất và điều kiện tín dụng có thể sớm tác động đến khả năng giao dịch. Lưu ý: lãi liên ngân hàng giảm chưa chắc kéo lãi vay mua nhà giảm theo, vì lãi vay gắn chặt hơn với chi phí huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng.

3. Pháp lý và chính sách

Đây là luật chơi của thị trường.

• Thủ tục dự án tắc thì nguồn cung mới chậm lại, và nếu sức cầu vẫn đủ mạnh, điều đó có thể tạo áp lực tăng giá lên hàng hiện hữu.
• Thuế, phí giao dịch thay đổi thường tác động mạnh nhất đến nhóm mua bán ngắn hạn.
• Chính sách tín dụng quy định tiền được phép chảy vào bất động sản nhiều hay ít. Khác với mục 2 nói về lượng tiền đang chảy, đây là quy định về “cửa” mà dòng tiền đi qua.
• Quyền sử dụng đất và quy hoạch xác định mỗi thửa đất được dùng vào việc gì, xây dựng ra sao.

Theo dõi: văn bản chính thức và ngày có hiệu lực; bảng giá đất; thuế phí chuyển nhượng; số dự án được cấp phép hoặc tháo gỡ vướng mắc.

Vì sao: thay đổi pháp lý có thể làm thay đổi cấu trúc chi phí của cả thị trường. Cần phân biệt đề xuất → dự thảo → ban hành → có hiệu lực. Thị trường có thể phản ứng ngay từ khi có đề xuất, trong khi nội dung cuối cùng có thể khác, thậm chí không được thông qua.

4. Hạ tầng và quy hoạch

Hạ tầng chủ yếu ảnh hưởng đến sức hút của từng khu vực, nên cùng một thời điểm có nơi sôi động, có nơi đứng yên.

Hạ tầng làm thay đổi khoảng cách thời gian: nơi xa hơn nhưng đi lại nhanh có thể thuận tiện hơn nơi gần mà đi lại khó. Hạ tầng cũng có thể kéo theo việc làm, dân cư và dịch vụ, tức là nhu cầu sử dụng thật.

Tác động thường đến theo nhiều nhịp: công bố (giá có thể phản ứng theo kỳ vọng, đôi khi rất nhanh) → khởi công (kỳ vọng được củng cố, hoặc điều chỉnh nếu tiến độ chậm) → vận hành (giá trị sử dụng thật bắt đầu hình thành). Khoảng giữa có thể kéo dài nhiều năm.

Theo dõi: tiến độ giải ngân thực tế (không chỉ vốn kế hoạch); mốc khởi công và hoàn thành; quy hoạch phân khu đã phê duyệt; vốn đầu tư vào khu công nghiệp trong vùng.

Vì sao: để đánh giá mức tăng giá đã có cải thiện thực tế hỗ trợ đến đâu, hay còn chủ yếu dựa vào kỳ vọng.

5. Nguồn cung và nhu cầu

Bao nhiêu hàng ra thị trường? Ai thực sự có nhu cầu mua? Khả năng chi trả đến đâu? Đây là nơi các yếu tố trên được kiểm chứng bằng giao dịch thật.

• Nguồn cung dự án mới thường có độ trễ dài, từ khâu chuẩn bị đến khi đủ điều kiện bán hoặc bàn giao. Khi cung lớn, giá có thể khó tăng ngay cả khi vốn đã dễ hơn.
• Nhu cầu nên phân biệt giữa mua để sử dụng và mua để đầu tư; hai nhóm có thể giao thoa, chẳng hạn mua để cho thuê. Nhu cầu sử dụng thường ổn định hơn, nhu cầu đầu tư nhạy hơn với lãi suất và kỳ vọng.
• Khả năng chi trả là giới hạn dài hạn. Giá càng xa thu nhập của nhóm mua để ở, khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm này càng bị thu hẹp.

Theo dõi: hàng mở bán mới; tồn kho; tỷ lệ hấp thụ (bán được bao nhiêu phần trăm số hàng chào bán); số dự án được cấp phép; giá nhà so với thu nhập; cơ cấu người mua (nếu có dữ liệu).

Vì sao: cho biết thị trường đang hấp thụ được bao nhiêu hàng, và nhóm mua để ở còn theo kịp mặt bằng giá đến đâu.

6. Tâm lý và kỳ vọng nhà đầu tư

• Sợ mất cơ hội → FOMO (sợ bỏ lỡ), dễ mua vội
• Sợ giảm giá → đứng ngoài quan sát
• Kỳ vọng tăng giá → dòng tiền tìm vào
• Kỳ vọng xấu → thanh khoản giảm

Tâm lý có thể thúc đẩy và khuếch đại các đợt tăng, giảm, và có tính vòng lặp: giá tăng thu hút thêm người mua, người mua tăng lại hỗ trợ giá; giá giảm khiến người mua chờ đợi, người mua chờ đợi lại làm giao dịch khó hơn. Đó là một lý do khiến thị trường bất động sản hay có những giai đoạn đi quá đà ở cả hai chiều.

Theo dõi: chênh lệch giá rao và giá chốt; thời gian trung bình để bán một tài sản; lượng tìm kiếm và tin đăng; mức chiết khấu, quà tặng, hỗ trợ lãi suất.

Vì sao: tâm lý khó đo trực tiếp nhưng để lại dấu vết trong hành vi. Các chỉ báo này còn phụ thuộc giá chào ban đầu, chất lượng tài sản và áp lực tài chính của người bán, nên cần đọc cùng các nhóm khác. Về khoảng cách giữa các loại giá, có thể đọc thêm bài bốn loại giá của một bất động sản.

Giá, thanh khoản, giao dịch: nơi mọi yếu tố hội tụ

Giá có thể phản ứng trước theo kỳ vọng, và cũng tác động ngược lại tâm lý người mua, người bán. Nhìn giá cho biết thị trường đang ở đâu; nhìn các yếu tố phía sau giúp hiểu vì sao nó ở đó, và điều gì có thể làm nó thay đổi.

Khi đọc thị trường, có thể tự hỏi ba câu:

1. Nhóm yếu tố nào đang đổi hướng?
2. Những nhóm khác đang hỗ trợ hay cản trở tác động đó? Ví dụ: vốn dễ hơn nhưng nguồn cung lớn, giá vẫn có thể khó tăng.
3. Dữ liệu đang so sánh có cùng phạm vi và cách tính không? Cùng địa bàn, cùng phân khúc, cùng cách tính, và rõ đang so với kỳ trước hay cùng kỳ năm trước. Số liệu toàn thị trường có thể che khuất tình trạng của khu vực đang quan tâm.

Nhiều chỉ báo kể trên có thể theo dõi qua nguồn công khai, dù dữ liệu còn thiếu ở một số mảng, có độ trễ và mỗi đơn vị một cách tính. Biết nhìn vào đâu, so với cái gì, và con số đó đo điều gì, việc đọc thị trường sẽ chủ động hơn nhiều so với chỉ theo dõi giá.

Ở khu vực Anh/Chị đang theo dõi, yếu tố nào đang thay đổi rõ nhất? Dấu hiệu nào cho thấy điều đó?

Bài viết mang tính chia sẻ kiến thức và phương pháp quan sát thị trường, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý. Mọi quyết định tài chính cần được cân nhắc theo hồ sơ và điều kiện cụ thể của từng người.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →