Dự báo thị trường bất động sản cuối năm 2026: 5 lực kéo, 4 dự báo và nhà đầu tư nên làm gì?

“Cuối năm nay bất động sản có hồi phục không anh?” — tôi nghe câu này gần như mỗi ngày. Tôi cho rằng câu hỏi đó chưa đủ. Bởi thị trường đang có một hiện tượng rất đặc biệt: nguồn cung đang hồi phục, pháp lý đang được tháo gỡ, đầu tư công rất lớn, tiền trong nền kinh tế không thiếu — nhưng thanh khoản lại chưa hồi phục tương ứng.

Quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 100 nghìn giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng khoảng 71,5% quý I. Cùng lúc đó, riêng nhà ở thương mại có 113 dự án được cấp phép mới với hơn 103.000 căn, tăng rất mạnh so với quý trước (số liệu Bộ Xây dựng). Hàng đang nhiều lên, nhưng người mua đang khó tính hơn. Đó là điểm quan trọng nhất để nhìn thị trường từ nay đến hết năm 2026 và đầu năm 2027.

Trả lời nhanh: Tôi không dự báo thị trường đóng băng, nhưng cũng không kỳ vọng một con sóng đưa tất cả lên. Khả năng cao nhất là thị trường tiếp tục phân hóa mạnh, hồi phục theo hình chữ K: tài sản có nhu cầu ở thật, pháp lý rõ, khai thác được sẽ đi lên; tài sản mua thuần kỳ vọng sẽ đi xuống. Lãi suất là bộ lọc lớn nhất. Người đang vay nhiều phải tính lại sức chịu đựng; người có tiền mặt có lợi thế lớn — nhưng chỉ khi biết định giá.

Toàn bộ phân tích này tôi đã trình bày trong video dưới đây. Bài viết tóm lại các luận điểm chính để Anh/Chị đọc nhanh và lưu lại.

Bức tranh hiện tại: 3 nghịch lý

Nghịch lý 1 — Tiền không thiếu, nhưng tiền đang rất chọn lọc

Tiền gửi dân cư trong hệ thống ngân hàng đang ở mức cao nhất từ trước tới nay (Anh/Chị có thể xem phân tích riêng ở bài tiền gửi dân cư 11,2 triệu tỷ). Nhưng tôi không nói như nhiều người rằng “tiền nằm hết trong ngân hàng, không vào bất động sản”. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối quý II đã vượt 2,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 12,7% chỉ trong một quý.

Vấn đề không phải có tiền hay không, mà là tiền đang vào đâu. Dự án pháp lý tốt, chủ đầu tư tốt, nhu cầu thật vẫn có người mua. Tài sản chỉ có câu chuyện “sắp có đường, sắp lên quận, sắp tăng giá” thì người mua ngày càng thận trọng. Tiền không rời bỏ bất động sản — tiền chỉ không còn dễ dãi như trước.

Nghịch lý 2 — Giá bắt đầu điều chỉnh, nhưng người mua chưa vội

Thị trường thứ cấp ở nhiều nơi đã giảm. Nhưng tôi muốn nói chính xác: không thể nói cả thị trường đã giảm 20, 30 hay 40%. Có dự án giảm 15–20%, có trường hợp đặc biệt sâu hơn, nhưng nhìn diện rộng mức điều chỉnh khác nhau rất nhiều theo dự án và khu vực. Tại Hà Nội, giá rao căn hộ bình quân quý II chỉ giảm khoảng 2% so với quý I, trong khi một số dự án cụ thể giảm trên 10–15%.

Con số đáng chú ý hơn giá là sức mua. Riêng tháng 7, TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 10.500 căn hộ mở bán nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 1.650 căn — tỷ lệ hấp thụ chừng 16% (DKRA). Một tài sản đã giảm giá mà vẫn chưa bán được thì vấn đề không chỉ còn là giá, đó là thanh khoản.

Nghịch lý 3 — Kinh tế tăng khá, nhưng chi phí vốn đè lên người mua

Tám tháng 2026, giải ngân đầu tư công đạt khoảng 546,8 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 18% cùng kỳ; FDI đăng ký và thực hiện đều tăng. Những số liệu đó không xấu. Nhưng cùng lúc, lãi suất lại trở thành vấn đề rất lớn — và đó là lực kéo đầu tiên.

5 lực kéo thị trường cuối năm 2026

1. Lãi suất — nút thắt lớn nhất

Lãi tiền gửi 12 tháng ở nhóm ngân hàng lớn đã quanh 6% trở lên, một số ngân hàng cổ phần niêm yết 7–7,8%. Gửi ngân hàng gần 7% mà gần như không phải quản lý gì, thì người có tiền sẽ hỏi: tại sao phải bỏ vào một tài sản cho thuê chỉ được 2–3%, lại khó bán, lại chịu thêm rủi ro?

Phía người vay áp lực còn lớn hơn: lãi vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến khoảng 13–15%/năm. Cộng với lạm phát và diễn biến lãi suất thế giới (Fed tăng lãi suất tháng 9/2026), dư địa giảm lãi mạnh không phải điều nên đặt cược từ nay đến cuối năm.

Nếu Anh/Chị đang vay: đừng tính bài toán theo lãi ưu đãi lúc ký. Hãy đặt lại ở mức 14–15% và tự hỏi hai câu: tôi còn chịu được không? Nếu tài sản thêm 12 tháng chưa bán được, tôi có đủ tiền trả nợ không? Nếu câu trả lời là không, phải xử lý sớm.

2. Pháp lý — giai đoạn chờ luật

Ba dự án luật quan trọng — Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi — đang được hoàn thiện hồ sơ để trình Quốc hội. Nghĩa là tại thời điểm ghi hình, nhiều chính sách chưa phải quy định cuối cùng. Thị trường không sợ chính sách tốt hay xấu bằng sợ sự chưa rõ ràng: người mua chờ, doanh nghiệp tính lại, ngân hàng thận trọng hơn.

Đừng mua một mảnh đất hôm nay chỉ vì nghe nói “luật năm sau sẽ cho phép”. Nhưng cũng đừng ngồi không: đây là lúc rà lại nguồn gốc đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khả năng sang tên, hồ sơ xây dựng và nghĩa vụ tài chính. Luật chưa chốt không phải lý do để chưa chuẩn bị.

3. Hạ tầng rất lớn — nhưng đừng đồng nhất hạ tầng với tăng giá

Đây là lực tích cực nhất trong trung và dài hạn. Tổng vốn đầu tư công trung hạn 2026–2030 khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, gấp khoảng 2,7 lần giai đoạn trước. Cao tốc, vành đai, metro, sân bay, cảng biển, đô thị đều có thể tạo giá trị tăng thêm cho bất động sản.

Nhưng quy hoạch không đồng nghĩa với tăng giá. Khi nghe một tin hạ tầng, tôi luôn hỏi năm câu:

1. Dự án có thật hay không?
2. Tiền đã được bố trí chưa?
3. Khi nào làm?
4. Khi nào sử dụng được?
5. Giá đất hiện tại đã phản ánh câu chuyện đó bao nhiêu rồi?

Nếu giá đất đã tăng gấp ba trước khi con đường khởi công, thì Anh/Chị đang mua hạ tầng tương lai hay đang mua lại kỳ vọng của người đi trước? Hai việc đó khác nhau hoàn toàn. (Xem thêm: săn bất động sản theo quy hoạch và hạ tầng.)

4. Nguồn cung quay lại — người mua có quyền lựa chọn

Khác hẳn giai đoạn 2023–2025, hàng đang nhiều lên: 113 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép trong quý II, cộng hàng loạt dự án cũ được tháo gỡ quay lại thị trường. Khi hàng ít, người mua sợ mất cơ hội nên phải nhanh. Khi hàng nhiều, người mua so sánh: dự án này với dự án kia, chủ đầu tư này với chủ đầu tư kia, phương thức thanh toán, khả năng cho thuê, thời điểm nhận nhà.

Nguồn cung tăng không có nghĩa giá chắc chắn giảm — giá đất, chi phí vốn, chi phí xây dựng vẫn cao. Chủ đầu tư có thể không giảm giá niêm yết mà dùng chiết khấu, giãn tiến độ, hỗ trợ lãi, tặng hoàn thiện. Vì vậy cuối năm nay đừng chỉ nhìn giá niêm yết, hãy hỏi: tổng số tiền thật tôi phải bỏ ra là bao nhiêu?

5. Tâm lý — người mua không biến mất, chỉ không còn FOMO

Căn hộ vẫn chiếm khoảng 70% tổng lượng giao dịch nửa đầu năm — người mua vẫn ở đó, nhưng lựa chọn đã khác. Dự án của nhóm chủ đầu tư lớn có tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, nhóm còn lại chỉ khoảng 38%. Cùng thị trường, cùng mặt bằng lãi suất, một nhóm bán gần gấp đôi nhóm kia. Đó chính là thị trường phân hóa.

4 dự báo cho cuối năm 2026 – đầu năm 2027

Dự báo 1 — Không có con sóng đưa tất cả lên. Tôi không dự báo đóng băng, nhưng cũng không kỳ vọng một bước nhảy kiểu “thị trường hồi rồi, mua gì cũng tăng”. Một số tài sản vẫn giao dịch được, một số đi ngang, một số phải giảm sâu mới bán được. Câu hỏi “tháng mấy thị trường tạo đáy” không quan trọng bằng “tài sản nào đang ở đáy” — hai mảnh đất cách nhau 2 km có thể ở hai chu kỳ hoàn toàn khác nhau.

Dự báo 2 — Lãi suất tiếp tục là bộ lọc nhà đầu tư. Khi gửi tiết kiệm vẫn quanh mức hiện tại mà tài sản chỉ cho thuê được 2–3%, phần tăng giá kỳ vọng phải được tính thật kỹ: nếu không tăng giá, dòng tiền có đáng không? Nếu dùng vay, phần tăng giá có đủ bù lãi vay không? Người vay nhiều, mua giá cao, dòng tiền âm, tài sản không có nhu cầu sử dụng thật sẽ chịu áp lực lớn nhất. Từ nay đến cuối năm, chi phí giữ tài sản quan trọng không kém giá mua.

Dự báo 3 — Thị trường hồi phục theo hình chữ K. Nhánh đi lên: bất động sản có nhu cầu ở thật, pháp lý rõ, khai thác được; nơi dân cư và việc làm thực sự tăng; khu vực hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang thi công. Nhánh đi xuống: tài sản mua hoàn toàn dựa trên kỳ vọng, đất xa dân cư không có nhu cầu thật, sản phẩm thanh khoản thấp, nghỉ dưỡng khai thác kém, những nơi giá đã chạy quá xa sức mua.

Tôi muốn nói rõ: không thể xếp toàn bộ chung cư vào nhánh khó. Căn hộ vẫn dẫn dắt thanh khoản. Nhưng bên trong chung cư cũng đã phân hóa: căn có người ở thật, cho thuê được, pháp lý rõ là một chuyện; căn mua bằng đòn bẩy lớn, giá vượt khả năng chi trả, xung quanh sắp có nhiều nguồn cung mới là chuyện hoàn toàn khác. Phải phân tích đến từng tài sản, không phải theo tên phân khúc. (Đọc thêm: vì sao tôi gọi đây là phục hồi hình chữ K.)

Dự báo 4 — Cơ hội xuất hiện nhiều hơn cho người có tiền mặt. Khi chi phí vốn cao, luôn có người phải cơ cấu tài sản và chấp nhận bán thấp. Nhưng đừng biến vài căn giảm rất sâu thành kết luận “toàn thị trường giảm 20–30%”. Và giảm giá không đồng nghĩa với rẻ: một tài sản giá hợp lý 10 tỷ bị đẩy lên 15 tỷ rồi giảm còn 13 tỷ thì vẫn là hàng đắt. Người có tiền cuối năm nay có lợi thế cực lớn — nhưng chỉ khi biết định giá.

Nhà đầu tư nên làm gì? Xác định mình đang ở vị thế nào

Giá rao 10 tỷ giảm còn 9 tỷ không chứng minh tài sản có biên an toàn. Phải định giá được giá trị hợp lý của tài sản là bao nhiêu, rồi mới biết mình đang mua thấp hay cao hơn giá trị bao nhiêu — chứ đừng dựa vào tin rao. (Ba vị thế này tôi phân tích sâu hơn ở bài ba vị thế nhà đầu tư bất động sản.)

Câu hỏi thường gặp

Bất động sản cuối năm 2026 tăng hay giảm? Không có một chiều chung cho cả thị trường. Theo tôi, khả năng cao nhất là phân hóa mạnh: tài sản có nhu cầu thật, pháp lý rõ, khai thác được giữ giá hoặc đi lên; tài sản thuần kỳ vọng, thanh khoản thấp phải giảm sâu mới bán được.

Cuối năm 2026 có nên mua bất động sản không? Phụ thuộc vị thế của Anh/Chị. Người đang vay nhiều nên ưu tiên giảm nợ trước khi mua thêm. Người có tiền mặt và giữ được dài thì đây là giai đoạn đáng đi săn, nhưng phải định giá được giá trị hợp lý chứ không dựa vào mức giảm so với giá rao.

Lãi suất cuối năm 2026 có giảm không? Tôi chưa kỳ vọng chi phí vốn giảm mạnh trong những tháng cuối năm. Người đang vay nên tính lại bài toán ở mức lãi thực trả 14–15% thay vì lãi ưu đãi lúc ký.

Có nên mua đất theo thông tin luật mới sắp sửa? Không nên mua chỉ vì “nghe nói luật năm sau sẽ cho phép”. Các dự án luật sửa đổi còn đang hoàn thiện, chưa phải quy định cuối cùng. Hãy dùng thời gian này để rà kỹ pháp lý tài sản đang có hoặc đang nhắm tới.

Đây là phân tích thị trường và quan điểm cá nhân tại thời điểm tháng 9/2026, không phải khuyến nghị mua hay bán một tài sản cụ thể. Mỗi quyết định cần dựa trên tình hình tài chính và mục tiêu thực tế của Anh/Chị.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →