GDP quý IV/2026 phải tăng trên 12,5%: hạ tầng chạy nhanh, tiền chưa rẻ, bất động sản đọc thế nào?

Sáng 3/10/2026, phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9 chốt lại một phép tính: GDP quý III tăng 9,95%, 9 tháng tăng 9,01%, cao nhất kể từ năm 2011. Để cả năm đạt mục tiêu tăng trưởng hai con số, riêng quý IV phải tăng trên 12,5%.

Với người đầu tư bất động sản, câu hỏi đáng đặt ra là khi cả nền kinh tế phải chạy nước rút thì lực sẽ được dồn vào đâu, và điều đó chạm tới tài sản của mình theo đường nào.

Trả lời nhanh: Ba tháng cuối năm 2026, khoảng 380 nghìn tỷ đồng đầu tư công còn phải được giải ngân, nhịp mỗi tháng gần gấp 1,8 lần 9 tháng đầu năm. Hạ tầng sẽ chạy nhanh hơn và tin tốt về hạ tầng sẽ nhiều lên. Nhưng lãi suất được nhận định là còn tương đối cao, CPI tháng 9 tăng 5,08% so với cùng kỳ, nên chưa có cơ sở để kỳ vọng lãi vay giảm mạnh trong quý IV. Hệ quả: quý IV có thể có nhiều “sóng thông tin” hơn “sóng thanh khoản”. Trước khi mua bất động sản ăn theo hạ tầng, hãy kiểm tra công trường thật và tính lại khoản vay theo mặt bằng lãi hiện tại cho 12 tháng tới.

Dữ kiện trước, cho đúng

Các số liệu dưới đây lấy từ báo cáo tại phiên họp Chính phủ ngày 3/10/2026, báo cáo số 818/BC-BTC ngày 2/10/2026 của Bộ Tài chính và thông cáo của Cục Thống kê.

Tăng trưởng:

• GDP quý III/2026 tăng 9,95%; 9 tháng tăng 9,01%, cao nhất từ năm 2011.
• Để cả năm đạt hai con số, GDP quý IV phải tăng trên 12,5%. Đây là mục tiêu phấn đấu, chưa phải kết quả.

Đầu tư công:

• Kế hoạch vốn năm 2026 được Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ giao: 1.022.607 tỷ đồng.
• Lũy kế giải ngân đến hết 30/9/2026: 642.961,6 tỷ đồng, đạt 62,9% kế hoạch, cao hơn cùng kỳ năm 2025 khoảng 202,6 nghìn tỷ đồng.
• Tốc độ giải ngân tháng 9 bằng 1,58 lần tháng 8.
• Mục tiêu đặt ra cho cả năm: giải ngân 100% kế hoạch.

Giá cả và lãi suất:

• CPI tháng 9/2026 tăng 0,62% so với tháng trước, tăng 5,08% so với cùng kỳ; bình quân 9 tháng tăng 4,52%.
• Phiên họp nhận định mặt bằng lãi suất còn tương đối cao, doanh nghiệp nhỏ và vừa còn khó tiếp cận vốn.
• Ngân hàng Nhà nước được yêu cầu bảo đảm thanh khoản, ổn định mặt bằng lãi suất và thị trường ngoại tệ; tạo nguồn tín dụng, cơ chế lãi suất phù hợp cho nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, dự án trọng điểm và lĩnh vực ưu tiên.

Một nội dung chưa phải quy định: Thủ tướng yêu cầu khẩn trương trình Chính phủ ban hành nghị định giảm 30% thuế thu nhập đối với doanh nghiệp, hộ kinh doanh có doanh thu không quá 10 tỷ đồng/năm. Tại ngày viết bài, nghị định này chưa được ban hành, chưa có hiệu lực và chưa rõ phạm vi áp dụng.

Vế thứ nhất: đầu tư công phải chạy rất nhanh

Lấy kế hoạch 1.022.607 tỷ đồng trừ đi gần 643 nghìn tỷ đã giải ngân, ba tháng cuối năm còn khoảng 380 nghìn tỷ đồng. Đây là phép tính của tôi từ số liệu công bố.

Chín tháng đầu năm, bình quân mỗi tháng giải ngân khoảng 71 nghìn tỷ đồng. Ba tháng còn lại, muốn đạt 100% thì mỗi tháng phải giải ngân khoảng 127 nghìn tỷ, tức gần gấp 1,8 lần. Thông lệ nhiều năm cho thấy giải ngân luôn dồn về cuối năm, và tháng 9 vừa rồi đã nhanh hơn tháng 8 gần 1,6 lần, nên nhịp tăng tốc này đã bắt đầu.

Cùng lúc đó, các địa phương được yêu cầu xử lý dứt điểm vướng mắc về đầu tư, đất đai, giải phóng mặt bằng và thủ tục triển khai dự án. Theo báo cáo tại phiên họp, đến nay đã tháo gỡ cho 3.557 dự án tồn đọng với tổng mức đầu tư trên 2,5 triệu tỷ đồng, và năm nay hoàn thành thêm 395 km đường bộ cao tốc.

Điều này có nghĩa từ giờ đến Tết, chúng ta có thể thấy nhiều công trường chạy nhanh hơn, nhiều dự án được thúc tiến độ, và nhiều thông tin hạ tầng xuất hiện hơn trên báo chí lẫn trong lời chào bán.

Vế thứ hai: tiền chưa chắc đã rẻ

Tăng trưởng cao đi kèm nhu cầu vốn lớn và áp lực giá. CPI tháng 9 tăng 5,08% so với cùng kỳ là dữ kiện giải thích vì sao dư địa nới lỏng tiền tệ không thoải mái. Yêu cầu đặt ra cho Ngân hàng Nhà nước là ổn định mặt bằng lãi suất, và nguồn vốn ưu tiên được gọi tên là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, dự án trọng điểm.

Tôi không khẳng định lãi vay sẽ không giảm. Nhưng với những dữ kiện này, chưa nên đặt cược vào kịch bản lãi vay thương mại giảm mạnh trong quý IV. Người đang vay thả nổi nên lập kế hoạch theo mặt bằng lãi hiện tại, và thử thêm kịch bản cao hơn 1–2 điểm phần trăm.

Anh/Chị có thể đọc thêm hai bài liên quan về dòng vốn: tiền gửi dân cư 11,2 triệu tỷ đồng nói gì với bất động sản và GDP quý III/2026 tăng 9,95%: dòng tiền đang đi đâu.

Ghép hai vế: nhiều sóng thông tin hơn sóng thanh khoản

Hạ tầng có thể chạy nhanh hơn. Tin tốt có thể nhiều lên. Nhưng sức mua dùng đòn bẩy chưa chắc tăng tương ứng, vì người mua vẫn phải vay với mặt bằng lãi hiện nay.

Vì vậy tôi cho rằng quý IV có thể có nhiều “sóng thông tin” hơn “sóng thanh khoản”. Sóng thông tin là khi giá chào tăng theo tin. Sóng thanh khoản là khi có người mua thật, trả tiền thật, ở mức giá đó.

Đây cũng là lúc dễ gặp một hiện tượng quen thuộc. Công trình mới khởi động một đoạn, giá đất đã được kể câu chuyện của ngày hoàn thành. Mới có quy hoạch, người bán đã cộng luôn toàn bộ kỳ vọng tương lai vào giá hôm nay.

Ba lớp để phân biệt giá trị thật quanh một công trình hạ tầng

1. Tiền đã thành khối lượng thi công chưa? Giải ngân có thể mới là tạm ứng cho nhà thầu. Thứ cần nhìn là máy móc, nhân công và khối lượng trên hiện trường.
2. Công trình xong thì ai dùng? Có nhà máy, có dân cư, có việc làm kéo về hay không. Hạ tầng không có người dùng thì chỉ làm đẹp bản đồ.
3. Giá đất đã chạy trước bao nhiêu? So mức giá hiện tại với ngày công trình thực sự thông xe, đưa vào khai thác.

Mua ở lớp thứ nhất mà trả giá của lớp thứ ba là lỗi tôi gặp nhiều nhất mỗi dịp cuối năm.

Bốn câu tự rà trước khi mua theo tin hạ tầng cuối năm

1. Công trình đã khởi công và đang thi công, hay mới có chủ trương, quy hoạch?
2. Mặt bằng đã giải phóng xong chưa? Đoạn nào còn vướng, vướng vì điều gì?
3. Giá đất quanh đó 12 tháng qua đã tăng bao nhiêu, và giá thuê có tăng theo không? Giá thuê phản ánh nhu cầu sử dụng thật.
4. Lãi vay thả nổi của mình hiện bao nhiêu? Nếu giữ nguyên thêm 12 tháng, dòng tiền hàng tháng có đủ trả không?

Góc nhìn thực chiến

Tôi vẫn cho rằng hạ tầng là một trong những động lực lớn nhất của bất động sản. Sáu địa phương được yêu cầu phấn đấu cao hơn trong quý IV là TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đồng Nai, Bắc Ninh, cũng là những nơi có nhiều công trình đang thi công. Anh/Chị có tài sản ở đó thì ba tháng tới nên chịu khó đi thực địa, vì tiến độ ngoài công trường nói thật hơn mọi bản tin.

Nhưng hạ tầng tạo ra giá trị thật không có nghĩa mọi mảnh đất quanh hạ tầng đều đáng mua, nhất là trong giai đoạn câu chuyện có thể chạy nhanh hơn dòng tiền.

Bài viết chia sẻ góc nhìn và kiến thức chung, không phải khuyến nghị đầu tư cho trường hợp cụ thể. Số liệu theo các nguồn công bố đến ngày 3/10/2026; con số “khoảng 380 nghìn tỷ đồng” và “gần gấp 1,8 lần” là phép tính của tác giả từ số liệu công bố.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →