Đề xuất người nước ngoài chỉ còn được mua chung cư: nhà đầu tư Việt cần đọc kỹ điều gì?

Người nước ngoài sẽ chỉ còn được mua chung cư. Đề xuất mới của Bộ Xây dựng tóm lại gọn trong một câu như vậy.

Nhưng trước khi bàn nó có ý nghĩa gì, tôi muốn đặt lên bàn một con số trong cùng bản báo cáo: lũy kế đến nay, tổ chức và cá nhân nước ngoài đã mua và được cấp Giấy chứng nhận khoảng 6.188 căn trên cả nước. Tính riêng từ 1/8/2024 đến nay là 1.519 căn, toàn bộ là chung cư.

Trả lời nhanh: Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở riêng lẻ trong dự án — luật hiện hành ghi rõ nhà ở riêng lẻ ở đây gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề. Kênh mua, thuê mua từ chủ đầu tư chỉ còn lại căn hộ chung cư, trần 30% số căn trong một tòa. Nhà ở thương mại nói chung thì họ vẫn được nhận tặng cho và thừa kế. Đây là dự thảo, chưa thông qua, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp cuối năm 2026. Với nhà đầu tư trong nước, giá trị thực dụng của tin này không nằm ở chuyện mua hay không mua, mà ở ba việc rà soát rất cụ thể ở cuối bài.

Dự thảo nói gì, và không nói gì

Hai điểm cần phân biệt cho đúng, vì đây là chỗ bị đọc lướt nhiều nhất.

Một, cái bị bỏ là quyền MUA, không phải toàn bộ quyền sở hữu. Với nhà ở thương mại, người nước ngoài vẫn được sở hữu qua nhận tặng cho và thừa kế, trong các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Riêng căn hộ chung cư thì vẫn được mua và thuê mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Hai, phạm vi luôn chỉ là nhà ở thương mại trong dự án. Kể cả theo luật hiện hành, người nước ngoài không mua được nhà trong dân, nhà mặt phố hay đất thổ cư ngoài dự án. Nhiều người vẫn hiểu nhầm chỗ này và tưởng đề xuất mới đang đóng một cánh cửa vốn dĩ chưa từng mở.

So với Luật Nhà ở 2023, dự thảo bỏ hạn mức 250 căn nhà riêng lẻ trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường.

Trạng thái pháp lý — đọc kỹ trước khi làm gì

Quy định đang áp dụng vẫn là Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15), có hiệu lực từ 1/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15. Khi tư vấn cho khách, nói “Bộ Xây dựng đề xuất”, không nói “luật đã quy định”. Dự thảo còn có thể thay đổi trước khi trình và trong quá trình thẩm tra.

Căn cứ mà cơ quan soạn thảo nêu

Theo báo cáo, việc bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án của tổ chức, cá nhân nước ngoài là nhằm cụ thể hóa bằng luật quan điểm tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, và bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai. Nghị quyết 21 nêu quan điểm không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Khác biệt kỹ thuật giữa hai loại tài sản nằm ở đây: một căn nhà riêng lẻ gắn liền với thửa đất cụ thể. Căn hộ chung cư thì chủ sở hữu nắm căn hộ, còn phần đất là sử dụng chung của cả tòa nhà. Đó là lý do kênh chung cư vẫn mở, còn kênh nhà gắn đất thì khép lại trong dự thảo.

Quy mô thật của dòng cầu này

Với quy mô 6.188 căn được cấp Giấy chứng nhận trên toàn quốc, nhà đầu tư không nên mặc định “khách ngoại” là một luận cứ đủ mạnh để bảo đảm đầu ra hay tăng giá cho biệt thự, liền kề. Nhìn vào số liệu công bố, giao dịch thực tế từ tháng 8/2024 đến nay đã dồn hoàn toàn vào chung cư.

Tôi nhấn mạnh điểm này vì trong các buổi tư vấn tôi vẫn nghe lập luận “khu này Tây thuê, Tây mua nhiều nên giá còn lên”. Lập luận đó cần số liệu đỡ lưng, và ở phân khúc nhà gắn đất thì số liệu công bố chưa đủ để đỡ.

Ai thực sự bị ảnh hưởng

Chủ đầu tư dự án thấp tầng có tệp khách nước ngoài. Nếu dự thảo được thông qua, nhóm khách này chỉ còn vào được bằng tặng cho và thừa kế, tức gần như đóng kênh bán trực tiếp.

Người nước ngoài đang trong quá trình giao dịch. Thời điểm ký hợp đồng, tiến độ hồ sơ và ngày hiệu lực của luật mới là thứ quyết định, không phải thiện chí giữa hai bên.

Người Việt được nhờ đứng tên hộ. Đây là nhóm rủi ro nhất và cũng ít được nhắc nhất. Thỏa thuận ngầm không được pháp luật bảo vệ. Khi tranh chấp xảy ra, cả người đứng tên trên sổ lẫn người bỏ tiền đều ở thế yếu.

Ba nhóm rất hay bị gộp làm một

Đây là chỗ tôi thấy nhầm nhiều nhất khi tư vấn, và nhầm ở đây thì hỏng cả giao dịch:

• Người nước ngoài — chỉ được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án, theo hạn mức; cá nhân có trần 50 năm.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam — theo Luật Nhà ở 2023 thuộc nhóm được sở hữu nhà ở như người trong nước.
• Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tức đã mang quốc tịch nước khác — Luật Đất đai 2024 tại Điều 44 cho nhóm này, nếu được nhập cảnh vào Việt Nam, được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và được nhận chuyển nhượng đất ở trong dự án nhà ở. Nghị quyết 21 cũng nêu ngoại lệ cho nhóm này.

Điểm chung của cả ba: đó là tư cách pháp lý phải chứng minh bằng giấy tờ, không phải cứ khai là được. Ai thuộc nhóm hai hoặc nhóm ba thì chuẩn bị hồ sơ chứng minh trước, đừng đợi đến lúc ngồi ở phòng công chứng mới đi tìm.

Ba việc nên làm ngay

Một — nếu đang mua lại nhà của người nước ngoài. Đây là chỗ hay bị tư vấn sai nhất. Thời hạn 50 năm gắn với tư cách người sở hữu, không gắn với căn nhà. Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định trước khi hết thời hạn, chủ sở hữu nước ngoài được bán hoặc tặng cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; và nếu bên mua hoặc bên được tặng cho là tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì hưởng quyền của chủ sở hữu trong nước theo Điều 10, tức sở hữu ổn định lâu dài, không kế thừa phần thời hạn còn lại. Chỉ khi bên mua lại cũng là người nước ngoài thì trần 50 năm mới tiếp tục ràng buộc.

Hai — nếu đang bán cho khách nước ngoài. Trước khi ký, phải kiểm tra dự án có thuộc diện người nước ngoài được sở hữu và quota còn lại là bao nhiêu. Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP, mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho vượt quá số lượng được sở hữu, hoặc tại dự án mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu, đều không có giá trị pháp lý và không được cấp Giấy chứng nhận; bên bán, cho thuê mua phải bồi thường thiệt hại cho bên mua. Đây là quy định cho giao dịch mua bán, khác với cơ chế “chỉ được hưởng giá trị” vốn áp cho trường hợp được tặng cho và thừa kế.

Ba — nếu đang cân nhắc biệt thự, liền kề để đầu tư. Bỏ biến “khách ngoại” ra khỏi bài toán đầu ra. Ai mua lại tài sản này, họ mua bằng tiền mặt hay vốn vay, trong bao lâu — trả lời được ba câu đó rồi mới bàn chuyện giá vào.

Kết

Thông tin chính sách chỉ có giá trị khi nó đổi được một quyết định cụ thể. Với đề xuất lần này, quyết định đáng đổi không phải là mua hay không mua, mà là rà lại xem trong hồ sơ của mình có chỗ nào đang dựa vào một cánh cửa sắp khép hay không.

Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng giao dịch cụ thể. Nội dung về dự thảo dựa trên thông tin báo chí ngày 17/9/2026; đề nghị đối chiếu văn bản chính thức khi thực hiện giao dịch.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →