Người bán nhà ở Mỹ đang yếu thế: cán cân nghiêng về người mua, Việt Nam thì sao?

Ở Mỹ lúc này, cứ 100 người đang tìm mua nhà thì có khoảng 163 người đang rao bán. Người mua ít nhất kể từ năm 2013, người bán nhiều nhất trong 6 năm. Và người bán nhà ở Mỹ đang phải làm một việc mà vài năm trước không ai nghĩ tới: bỏ tiền túi ra hỗ trợ người mua để chốt được giao dịch.

Trả lời nhanh: Thị trường nhà ở Mỹ đã chuyển sang thị trường người mua vì lãi vay mua nhà 30 năm tăng lên khoảng 7,4%, người mua rút lui trong khi người bán tăng lên. Việt Nam không giống hệt Mỹ — ở mình lãi huy động và lãi cho vay đang có xu hướng giảm — nhưng cũng đang có dấu hiệu cán cân nghiêng về người mua: giao dịch giảm, nguồn cung mới quay lại mạnh, tỷ lệ hấp thụ thấp. Người bán cần định giá theo giao dịch thật và nhường đúng chỗ thay vì chỉ giảm giá.

Những con số từ thị trường nhà ở Mỹ

Người bán nhiều hơn người mua 63%

Theo Redfin, ở 50 vùng đô thị lớn nhất nước Mỹ, số người bán nhà đang nhiều hơn số người mua khoảng 63%. Lượng người mua thấp nhất kể từ năm 2013, còn lượng người bán cao nhất 6 năm.

Cứ 5 căn rao bán thì 1 căn đã hạ giá

Theo Realtor.com, giá bán trung vị tháng 9 giảm khoảng 1,2% so với cùng kỳ, xuống hơn 419.000 USD. Khoảng 21% căn đang rao bán đã phải hạ giá so với mức rao ban đầu, và đây là tháng thứ 11 liên tiếp tỷ lệ này ở mức cao.

Nguyên nhân: lãi vay mua nhà tăng

Lãi suất trung bình cho khoản vay mua nhà kỳ hạn 30 năm ở Mỹ đã tăng từ dưới 6% hồi tháng 2 lên khoảng 7,4%, cao nhất gần 3 năm. Khoản trả hằng tháng nặng lên, người mua tính đi tính lại rồi đứng ngoài chờ.

Người bán phải nhượng bộ nhiều hơn giảm giá

Điều tôi chú ý nhất không phải con số giảm giá. Mà là người bán đang phải trả giúp người mua chi phí sửa chữa, có khi cả nghìn USD, chỉ để giao dịch thành công. Một chuyên gia kinh tế bên đó nói gọn: cán cân đã nghiêng về phía người mua.

”Cán cân” thị trường là gì và vì sao nó đổi chiều chậm

Thị trường bất động sản lúc nào cũng có một cái cán cân. Có giai đoạn người bán cầm cán: sáng đăng tin, chiều đã có người đặt cọc, người mua phải chạy theo. Có giai đoạn người mua cầm cán: người bán phải chiều, phải nhường, phải chờ.

Cán cân không đổi chiều trong một đêm. Nó nghiêng dần qua những tín hiệu nhỏ: thời gian rao bán dài ra, số cuộc gọi hỏi mua ít đi, chênh lệch giữa giá rao và giá chốt nới rộng. Người trong cuộc thường nhận ra muộn nhất, vì ai cũng nhớ cái giá của giai đoạn trước.

Nếu Anh/Chị chưa phân biệt rõ giá rao và giá chốt, tôi đã viết riêng trong bài giá rao và giá giao dịch thật khác nhau thế nào.

Việt Nam có đang thành thị trường người mua?

Tôi không nói thị trường mình giống hệt nước Mỹ. Có một điểm ngược hẳn: ở Mỹ lãi suất đang tăng, còn ở Việt Nam cả lãi huy động lẫn lãi cho vay đang có xu hướng giảm.

Nhưng có những tín hiệu tôi không bỏ qua:

• Giao dịch giảm: số giao dịch quý 2/2026 chỉ bằng khoảng 71% quý 1.
• Nguồn cung quay lại mạnh: nhiều dự án mới được cấp phép, dự án cũ được tháo gỡ để quay lại thị trường.
• Tỷ lệ hấp thụ thấp: có tháng ở TP HCM và vùng phụ cận mở bán khoảng 10.500 căn hộ nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 1.650 căn, tức khoảng 16%.

Hàng nhiều lên, người mua có nhiều lựa chọn hơn và khó tính hơn. Cán cân ở mình cũng đang nghiêng. Không nghiêng mạnh như Mỹ, nhưng đang nghiêng. Và lãi suất giảm chưa đủ để kéo người mua quay lại ngay, vì họ còn nhìn giá, pháp lý và lượng hàng đang tăng.

4 việc người bán nên làm khi cán cân nghiêng về người mua

1. Thôi định giá bằng ký ức

Giá hàng xóm bán được năm ngoái, giá môi giới hứa lúc thị trường sốt, là giá của một cán cân khác. Hãy nhìn giá chốt thật trong khoảng 3 tháng gần nhất cùng khu vực, cùng loại tài sản, không phải giá rao.

2. Nhường đúng chỗ thay vì chỉ giảm giá

Người bán ở Mỹ đang trả giúp chi phí sửa chữa. Ở Việt Nam, có những cách nhường mà người mua thấy rất có giá trị nhưng người bán mất ít hơn: chịu phần thuế phí, sửa lại chỗ xuống cấp trước khi bàn giao, cho thanh toán làm hai đợt. Nhiều khi một nhượng bộ nhỏ đúng chỗ đáng giá hơn giảm thẳng một trăm triệu.

3. Đừng để tin rao quá lâu mà không thay đổi gì

Tin rao càng cũ, người mua càng nghĩ căn nhà có vấn đề, và họ càng ép giá. Sau vài tuần không có người hỏi, cần xem lại cả bốn thứ: giá, hình ảnh, cách giới thiệu, và có đang bán nhầm nhóm người mua hay không. Cách làm chi tiết tôi đã viết trong bài cách bán nhà nhanh khi rao mãi không bán được.

4. Bán chủ động trước khi bị buộc phải bán

Nếu Anh/Chị đang vay để giữ tài sản, đừng đợi đến lúc dòng tiền cạn. Người bán chủ động luôn được giá tốt hơn người bán vì kẹt. Câu hỏi nên tự trả lời ngay hôm nay là hai năm nữa chưa bán được, mình có trụ được không.

Người mua nên làm gì lúc này

Đây là lúc người mua có quyền đàm phán. Hỏi thẳng căn nhà đã rao bao lâu. Đề nghị chủ nhà chịu phí hoặc sửa chữa trước khi bàn giao. Và không cần vội, vì người cầm cán cân không phải chạy.

Nhưng có một điều phải nhớ: giảm giá không có nghĩa là rẻ. Một tài sản bị đẩy giá quá cao rồi giảm bớt vẫn có thể là hàng đắt. Phải định giá được giá trị hợp lý trước, rồi mới biết mình đang mua thấp hay chỉ là mua bớt đắt. Hiểu đúng thanh khoản bất động sản là gì cũng giúp Anh/Chị biết tài sản mình mua sau này có dễ bán lại hay không.

Bài học khi cán cân đổi chiều

Thị trường nào rồi cũng có lúc nghiêng về người mua, có lúc nghiêng về người bán. Người thắng không phải người đoán đúng đỉnh hay đáy. Người thắng là người nhận ra cán cân đang nghiêng về phía nào, và đổi cách chơi cho phù hợp sớm hơn người khác một bước. Thời điểm bán theo chu kỳ, tôi đã phân tích thêm trong bài thời điểm bán bất động sản theo chu kỳ.

Câu hỏi thường gặp

Thị trường người mua là gì? Là giai đoạn số người bán nhiều hơn số người mua, người mua có nhiều lựa chọn nên có quyền đàm phán giá và điều kiện. Dấu hiệu thường gặp: thời gian rao bán dài hơn, nhiều tin rao phải hạ giá, người bán chấp nhận hỗ trợ chi phí cho người mua.

Vì sao người bán nhà ở Mỹ đang yếu thế? Vì lãi vay mua nhà 30 năm tăng lên khoảng 7,4%, khiến người mua rút lui. Theo Redfin, ở 50 vùng đô thị lớn nhất, người bán đang nhiều hơn người mua khoảng 63%; theo Realtor.com, khoảng 21% căn rao bán đã phải hạ giá.

Thị trường bất động sản Việt Nam có đang nghiêng về người mua không? Đang có dấu hiệu: giao dịch quý 2/2026 chỉ khoảng 71% quý 1, nguồn cung mới quay lại mạnh, có tháng tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở TP HCM chỉ khoảng 16%. Tuy vậy, khác với Mỹ, lãi suất ở Việt Nam đang có xu hướng giảm, nên mức độ nghiêng khác nhau theo khu vực và loại tài sản.

Người bán nên giảm giá bao nhiêu khi thị trường chậm? Không có con số chung. Trước khi giảm, hãy so với giá giao dịch thật gần nhất cùng khu vực, xem lại cách rao bán và nhóm người mua mục tiêu. Nhiều trường hợp, nhượng bộ về thuế phí, sửa chữa hay tiến độ thanh toán hiệu quả hơn giảm thẳng giá.

Bài viết tổng hợp số liệu thị trường nhà ở Mỹ từ Redfin và Realtor.com; số liệu Việt Nam là số tôi đã dẫn trong video dự báo thị trường cuối 2026. Phần nhận định là góc nhìn cá nhân của tôi. Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức, không phải lời khuyên đầu tư, không cam kết bất kỳ mức lợi nhuận nào.

Tác giả

Dương Đình Châu

Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức với 200.000+ lượt tham gia đào tạo, hội thảo & chia sẻ. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Xem hồ sơ đầy đủ →

Cần trao đổi riêng về lộ trình học? Để lại thông tin để được tư vấn.