Bài trước tôi hỏi Anh/Chị một câu: để lại cho con tài sản, hay năng lực tạo ra tài sản.
Hôm nay tôi trả lời câu hỏi lớn hơn, mà nhiều người nhắn hỏi tôi sau bài đó: nếu cả một thế hệ thôi coi đất là nơi cất giữ cả đời mình, thì thị trường sẽ ra sao?
Nhiều năm nay tôi vẫn nghĩ, bên cạnh luật pháp, tín dụng hay hạ tầng, có một thứ ảnh hưởng rất sâu tới thị trường này: thói quen tích lũy tài sản của các gia đình Việt.
Một phần rất lớn tiền tích lũy của nhiều gia đình được đưa vào nhà đất. Qua nhiều thế hệ, lựa chọn đó đã góp phần tạo nên thị trường mà chúng ta đang thấy hôm nay.
Gần đây có tín hiệu cho thấy hướng đó đang được đặt lại. Nghị quyết 21 ban hành cuối tháng 7 vừa rồi đưa ra yêu cầu nghiên cứu lại chế độ sử dụng đất.
Hướng đi đã lộ ra. Và tôi nghĩ có ba thứ sẽ đổi.
Thứ nhất: đất nằm im sẽ đắt dần
Nghị quyết ghi thẳng chủ trương thiết kế chính sách để “găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ”, kèm hướng nghiên cứu mức thuế cao hơn với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng.
Câu đó ngắn nhưng nó đánh vào đúng mô hình mà rất nhiều người Việt đang dùng: mua để đó, không khai thác, chờ tăng giá.
Nếu chi phí nắm giữ tăng lên, bài toán đổi hẳn. Tài sản không sinh ra dòng tiền mà mỗi năm vẫn phải nuôi thì càng giữ lâu càng lỗ.
Thứ hai: đất nền pháp lý mới trong đô thị sẽ hiếm dần
Nghị quyết nêu hướng “hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn”.
Nhiều người đọc tới đây thì mừng, nghĩ hàng mình đang cầm sắp thành của hiếm. Tôi khuyên Anh/Chị bình tĩnh.
Hiếm không đồng nghĩa với dễ bán. Một lô đất khan hiếm nhưng không ai đủ tiền mua lại, hoặc không ai cần dùng nó, thì vẫn là tài sản kém thanh khoản. Khan hiếm chỉ có giá khi có người mua thật.
Thứ ba: lợi thế kiếm tiền nhờ bất cân xứng thông tin sẽ thu hẹp rất mạnh
Đây là thay đổi tôi cho là lớn nhất.
Nghị quyết yêu cầu công khai quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hiện trạng sử dụng đất; đồng thời kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng. Mốc đặt ra là hết 2026 số hóa toàn bộ thửa đất đã thu thập được thông tin, và hết 2027 cơ bản hoàn thiện phần diện tích còn lại.
Nếu điều đó chạy được, cách kiếm tiền dựa trên việc người mua không biết sẽ hẹp đường lại rất nhanh. Cái còn lại là năng lực thẩm định và định giá — thứ không tra cứu được, phải học và phải trả giá mới có.
Ba tin đồn cần dập trước khi Anh/Chị bán vội
Đây là phần tôi thấy cần nói nhất, vì mấy hôm nay tin đồn đã bắt đầu chạy.
Sổ lâu dài đã cấp: nguyên tắc không hồi tố. Với các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, Nghị quyết nêu nguyên tắc không hồi tố. Ai đang cầm sổ lâu dài, cứ yên tâm.
Thời hạn căn hộ chỉ đặt ra với chung cư xây dựng mới. Nhưng phải đọc nốt vế sau: quyền tài sản của chủ sở hữu vẫn phải được bảo đảm, và khi công trình hết thời hạn sử dụng sẽ có cơ chế để chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính xây dựng lại theo quy định. Không phải mất trắng.
Chuyện thuế căn thứ hai. Trong phần chính sách thuế của Nghị quyết 21, tôi chưa thấy quy định nào nói rằng cứ sở hữu căn thứ hai là bị đánh thuế. Điều văn bản nói rõ là nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, để hạn chế đầu cơ và chống lãng phí.
Vì vậy, nghe câu “sắp đánh thuế căn thứ hai, bán gấp đi”, tôi nghĩ việc đầu tiên không phải là bán. Việc đầu tiên là hỏi: quy định đó nằm ở văn bản nào?
Nếu có cơ chế thời hạn, đừng dừng lại ở con số
Nếu sau này thực sự có một cơ chế sử dụng đất có thời hạn nào đó được đưa ra, tôi mong Anh/Chị đừng dừng lại ở con số.
50 năm, 70 năm hay 99 năm — con số không phải thứ quyết định.
Ba câu này mới quyết định:
- Hết hạn thì quyền của người dân còn gì?
- Gia hạn theo cơ chế nào?
- Và phải trả bao nhiêu tiền?
Đó mới là ba dòng quyết định giá trị tài sản.
Thị trường không sập, nó chỉ đổi cách chọn người thắng
Quay lại câu hỏi đầu bài.
Thị trường sẽ không sập vì người ta thôi tích đất cho con. Nó chỉ đổi cách chọn người thắng.
Cùng một số tiền, khoảng cách giữa người biết đầu tư và người chỉ biết mua rồi chờ có thể ngày càng lớn.
Thời trước, trong nhiều giai đoạn, chỉ cần mua đủ sớm và giữ đủ lâu đã có thể thắng.
Thời tới, tôi nghĩ giữ lâu chưa chắc thắng.
Người thắng sẽ là người biết chọn tài sản có giá trị sử dụng, biết đọc pháp lý, biết định giá, kiểm soát được chi phí nắm giữ và quan trọng nhất — biết đường ra trước khi bước vào.
Nếu đúng như vậy thì câu tôi nói ở bài trước càng đáng suy nghĩ:
Thứ đáng để lại nhất cho con có lẽ vẫn không phải một mảnh đất. Mà là một cái đầu đủ tỉnh để nó tự chọn được mảnh của chính nó.
Và tôi muốn hỏi Anh/Chị một câu: nếu một ngày giữ đất không sử dụng không còn rẻ nữa, dòng tiền đang nằm trong bất động sản của các gia đình Việt sẽ chảy đi đâu?
Bài viết chia sẻ góc nhìn và kinh nghiệm cá nhân trong hoạt động tư vấn đầu tư bất động sản, không phải tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư cho trường hợp cụ thể. Nghị quyết 21-NQ/TW là văn kiện định hướng, các nội dung nêu trong bài còn phải được thể chế hóa thành pháp luật cụ thể — Anh/Chị nên đối chiếu toàn văn và tham vấn chuyên gia pháp lý trước khi ra quyết định.
Dương Đình Châu
Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Xem hồ sơ đầy đủ →Muốn đi từ kiến thức đến một lộ trình đầu tư bài bản?
Để lại thông tin — đội ngũ của tôi sẽ tư vấn lộ trình học & đầu tư phù hợp với Anh/Chị.