Mấy tuần nay tôi nhận được khá nhiều câu hỏi cùng một dạng: khu vực của tôi giờ bao nhiêu mét vuông thì tách thửa được. Người hỏi thường đã có sẵn con số diện tích trên sổ, chỉ cần đối chiếu với bảng quy định mới là xong.
Nhưng phép tính đó thiếu một bước. Và bước bị thiếu nằm ngay trong một mệnh đề đặt trong ngoặc đơn của văn bản, chỗ mà hầu hết người đọc lướt qua.
Trả lời nhanh: Quyết định 67/2026/QĐ-UBND có hiệu lực từ 28/8/2026, quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại TP.HCM theo 5 khu vực: 36 – 50 – 60 – 80 – 100 m², đất nông nghiệp 500 m² (cây hằng năm) và 1.000 m² (cây lâu năm, thủy sản, muối, chăn nuôi tập trung). Điểm quan trọng: diện tích tối thiểu được xét là phần đã trừ diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông — nghĩa là con số ghi trên sổ không phải con số dùng để so với chuẩn.
Một quy định cho ba địa bàn cũ
Trước hết là bối cảnh, vì nó giải thích vì sao quyết định này quan trọng hơn một lần điều chỉnh thông thường.
Sau sáp nhập, TP.HCM mới bao gồm cả địa bàn Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Ba nơi này trước đây mỗi nơi một quy định tách thửa riêng. Quyết định 67/2026 thay cùng lúc cả ba: Quyết định 100/2024 của TP.HCM, Quyết định 38/2024 của Bình Dương và Quyết định 24/2024 của Bà Rịa – Vũng Tàu.
Đây là lần đầu tiên toàn bộ thành phố mới dùng chung một thước đo.
Một chi tiết cần lưu ý về thời điểm: quyết định có hiệu lực ngay từ ngày ký, không có khoảng đệm. Hồ sơ nộp từ 28/8/2026 trở đi áp quy định mới ngay.
Bảng tra: diện tích tối thiểu theo 5 khu vực
Cách chia khu vực không đi theo ranh giới tỉnh cũ mà theo mức độ đô thị hóa. Vì vậy Anh/Chị cần tra theo tên phường, xã mới đang ghi trên giấy tờ, đừng suy từ tên quận huyện cũ.
| Khu vực | Địa bàn tiêu biểu | Diện tích tối thiểu | Chiều rộng và chiều sâu |
|---|---|---|---|
| 1 | Sài Gòn, Bến Thành, Tân Định, Chợ Lớn, Bình Tây, Gò Vấp, Tân Bình, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Phú, Hòa Hưng… | 36 m² | không nhỏ hơn 3 m |
| 2 | Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Hưng, Đông Hưng Thuận, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Bình Trị Đông, Thủ Đức, Hiệp Bình, Linh Xuân, Cát Lái, Phước Long, An Khánh… | 50 m² | không nhỏ hơn 4 m |
| 3 | Dĩ An, Đông Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Bến Cát, Tân Uyên, Vũng Tàu, Rạch Dừa, Bà Rịa, Phú Mỹ, Đặc khu Côn Đảo… | 60 m² | không nhỏ hơn 4 m |
| 4 | Vĩnh Lộc, Bình Chánh, Tân Nhựt, Bình Hưng, Cần Giờ, Củ Chi, Tân An Hội, Hóc Môn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Long Hải, Long Điền, Đất Đỏ, Châu Đức, Xuyên Mộc, Hồ Tràm… | 80 m² | không nhỏ hơn 5 m |
| 5 | Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh… | 100 m² | không nhỏ hơn 5 m |
Với đất nông nghiệp, mức áp dụng chung cho toàn thành phố: 500 m² cho đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² cho đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung.
Danh sách trong bảng là các địa bàn tiêu biểu để Anh/Chị định vị nhanh. Khi làm hồ sơ thật, hãy đối chiếu tên phường xã của mình với danh sách đầy đủ trong văn bản gốc.
Bước bị bỏ quên: diện tích phải trừ trước khi so
Đây là phần đáng nói nhất của quyết định này.
Điều quy định diện tích tối thiểu mở đầu bằng một mệnh đề trong ngoặc đơn: thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa — đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông — phải bảo đảm diện tích tối thiểu.
Nói cách khác, phép tính đúng có ba bước chứ không phải một:
- Lấy diện tích ghi trên giấy chứng nhận.
- Trừ đi phần nằm trong lộ giới và trong hành lang an toàn.
- Lấy kết quả đó mới đem so với chuẩn của khu vực.
Rất nhiều người dừng ở bước 1.
So với quy định cũ, phạm vi phải trừ đã rộng ra
Tôi đem đối chiếu với Quyết định 100/2024 trước đó. Câu tương ứng trong văn bản cũ chỉ ghi: đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch công trình giao thông.
Quyết định mới giữ nguyên phần giao thông và bổ sung thêm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.
Cụm này trong hệ thống pháp luật đất đai và chuyên ngành có thể bao gồm các hành lang liên quan đến lưới điện, sông và kênh rạch, hệ thống cấp thoát nước, đê điều. Văn bản chỉ ghi cụm chung, không liệt kê từng loại, nên với một thửa đất cụ thể thì phần nào bị tính vào hành lang phải căn cứ hồ sơ quy hoạch của chính thửa đó.
Hệ quả thực tế: những lô nằm ven kênh rạch, dưới hành lang lưới điện, sát tuyến cấp thoát nước — vốn trước đây chỉ bị trừ nếu dính quy hoạch giao thông — nay có thêm một phần diện tích bị loại khỏi phép tính.
Một ví dụ để dễ hình dung
Giả sử một lô 45 m² nằm ở khu vực có chuẩn 36 m². Nhìn con số trên sổ thì dư gần 9 m², tưởng như thoải mái.
Nhưng lô đó nằm ven một con rạch, phần hành lang bảo vệ ăn vào 10 m². Phần được tính chỉ còn 35 m² — dưới chuẩn. Và đó là khi chưa đụng gì tới lộ giới đường.
Con số trên là ví dụ tôi dựng để minh họa cơ chế, không phải một thửa đất cụ thể. Nhưng cách vận hành thì đúng như vậy.
Ai chịu ảnh hưởng nhiều nhất
Không phải nhà đầu tư lớn.
Nhóm chịu tác động rõ nhất là những người mua một lô vừa túi tiền ở vùng ven, với dự tính tách đôi để bán một nửa lấy lại vốn, hoặc chia cho con. Ở nhóm này, cả bài toán tài chính thường dựng trên giả định “chắc chắn tách được”, và giả định đó lấy con số trên sổ làm gốc.
Khi phần diện tích thật thấp hơn con số trên sổ, thứ hỏng không chỉ là hồ sơ tách thửa mà là toàn bộ phương án thu hồi vốn.
Tôi cũng muốn nói cho công bằng: đây không phải quy định gây khó. Hành lang an toàn vốn dĩ là phần đất bị hạn chế sử dụng, không phải phần được xây. Việc loại nó khỏi diện tích tính tách thửa là hợp lý ở góc quản lý. Vấn đề nằm ở chỗ nhiều người vẫn đang tính phương án đầu tư bằng con số cũ.
Hai thay đổi khác ít được nhắc tới
Khái niệm “thị trấn” đã không còn. Quy định cũ xếp thị trấn các huyện vào cùng nhóm với quận 7, quận 12, Bình Tân và Thủ Đức, tức chuẩn 50 m² với chiều rộng và chiều sâu từ 4 m. Quyết định mới bỏ phân biệt này; các địa bàn đó nay nằm chung nhóm với xã, chuẩn lên 80 m² và 5 m. Ai đang giữ lô nhỏ ở trung tâm các thị trấn cũ của Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ với ý định tách nên kiểm lại bài toán.
Thẩm quyền hạ xuống một cấp. Việc kiểm tra, rà soát tách thửa trước đây giao UBND quận, huyện và TP. Thủ Đức, nay giao thẳng UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo — đúng mô hình chính quyền hai cấp.
Điều kiện lối đi: không mới, nhưng cần kiểm riêng
Quyết định 67/2026 giao UBND phường, xã và Đặc khu Côn Đảo căn cứ tình hình thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật khu vực, yêu cầu về thoát nạn, phòng cháy và chữa cháy.
Cần nói rõ để tránh hiểu nhầm: đây không phải điều kiện mới. Quyết định 100/2024 trước đó cũng đã yêu cầu chính quyền xem xét lối đi có bảo đảm phòng cháy chữa cháy, hệ thống cấp thoát nước và điện trước khi cho tách. Điểm khác là cấp thực hiện, và nội dung kiểm được diễn đạt lại.
Điểm cần lưu ý ở cả hai văn bản là điều kiện này không đi kèm một tiêu chí số nào. Nó phụ thuộc vào đánh giá thực tế của chính quyền địa phương. Vì vậy đây là hạng mục phải hỏi riêng, không thể nhìn diện tích rồi kết luận là tách được.
Một chi tiết nữa: phần diện tích làm lối đi sử dụng chung cho từ hai thửa trở lên phải thể hiện theo hình thức sử dụng chung trên giấy chứng nhận.
Những trường hợp không áp dụng quyết định này
Có bốn nhóm nằm ngoài phạm vi:
- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất hiến tặng Nhà nước; đất tặng hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết.
- Tách, hợp thửa để thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, đầu tư công, nhà ở. Với khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt thì thực hiện theo quy hoạch đó.
- Thửa đất hoặc một phần thửa đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Riêng nhóm cuối đáng lưu ý với người đang cân nhắc mua: chỉ cần một phần thửa dính quyết định thu hồi là việc tách thửa bị khóa.
Ngoài ra, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa — trừ bản án, quyết định có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024.
Bốn việc nên kiểm trước khi xuống tiền
Nếu Anh/Chị đang nhắm một lô đất mà phương án tài chính có dựa vào việc tách thửa, đây là thứ tự tôi đề nghị:
Một — xin thông tin quy hoạch của chính thửa đất đó, không phải của khu vực chung. Hỏi rõ bao nhiêu mét vuông nằm trong lộ giới và bao nhiêu nằm trong hành lang an toàn.
Hai — làm phép trừ rồi mới so chuẩn. Và nhớ rằng cả thửa tách ra lẫn thửa còn lại đều phải đạt, không riêng phần định bán. Chiều rộng và chiều sâu cũng phải đạt, không chỉ diện tích.
Ba — hỏi UBND phường, xã về lối đi trước khi ký bất cứ giấy tờ nào. Đây là hạng mục không có tiêu chí số, nên phải hỏi trực tiếp nơi sẽ xác nhận.
Bốn — kiểm tra khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 chưa, và thửa đất có dính quyết định thu hồi phần nào không. Hai thứ này quyết định việc quyết định tách thửa có được áp dụng hay không.
Ba việc đầu làm được ở cấp phường xã và văn phòng đăng ký đất đai. Chi phí gần như bằng không, so với số tiền có thể mắc kẹt nếu bỏ qua.
Câu hỏi thường gặp
Quyết định 67/2026 có hiệu lực từ khi nào? Từ ngày 28/8/2026, tức ngày ký, không có khoảng đệm chuyển tiếp.
Diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại TP.HCM hiện là bao nhiêu? Từ 36 m² đến 100 m² tùy khu vực, chia thành 5 nhóm. Kèm theo yêu cầu chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m, 4 m hoặc 5 m tương ứng.
Diện tích trên sổ có phải diện tích dùng để so với chuẩn không? Không. Phải trừ phần thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông trước, rồi mới đem phần còn lại so với chuẩn khu vực.
Đất nông nghiệp cần bao nhiêu mét vuông mới tách được? 500 m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác; 1.000 m² với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.
Quy định này có áp dụng cho Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ không? Có. Quyết định 67/2026 thay cả ba quyết định trước đây của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, áp dụng thống nhất trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập.
Hồ sơ đã nộp trước khi quyết định có hiệu lực thì xử lý thế nào? Văn bản có điều khoản chuyển tiếp cho hồ sơ hợp lệ đã nộp trước ngày Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực mà chưa được giải quyết, đồng thời yêu cầu bảo đảm không làm bất lợi cho người đã nộp hồ sơ hợp lệ. Nếu Anh/Chị đang có hồ sơ treo, nên hỏi trực tiếp chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi tiếp nhận thay vì chờ.
Tạm kết
Phần lớn thảo luận về quy định mới đang dừng ở con số bao nhiêu mét vuông. Nhưng con số ấy chỉ là vế sau của phép tính. Vế trước — phần diện tích bị loại ra — mới là chỗ quyết định một lô đất có tách được hay không, và đó cũng là chỗ vừa thay đổi.
Một mảnh đất nhìn thì đủ, tính ra lại thiếu. Khoảng chênh đó không nằm ngoài thực địa, nó nằm trong hồ sơ quy hoạch. Và hồ sơ quy hoạch thì hỏi được, trước khi đặt cọc.
Mỗi người một bài toán riêng — đừng lấy kết luận của người khác làm kết luận của mình. Xem thêm chuyên mục Pháp lý & quy hoạch và bài kiểm tra pháp lý trước khi xuống tiền.
Bài viết là phân tích cá nhân dựa trên văn bản đã công bố công khai, phục vụ mục đích thông tin — không phải tư vấn pháp lý hay khuyến nghị đầu tư. Ví dụ 45 m² và 35 m² trong bài là số liệu giả định dùng để minh họa cơ chế tính. Danh sách phường xã theo từng khu vực trong bài là bản rút gọn để tra nhanh; văn bản gốc có danh sách đầy đủ. Quy định có thể được sửa đổi, thay thế — hãy đối chiếu bản đang hiệu lực tại thời điểm Anh/Chị đọc. Với thửa đất cụ thể, hãy hỏi ý kiến chuyên môn và cơ quan có thẩm quyền trước khi quyết định.
- Quyết định 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/8/2026 của UBND TP.HCM về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa
- Quyết định 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 (đã hết hiệu lực) — Công báo TP.HCM số 427+428
- Toàn văn Quyết định 100/2024/QĐ-UBND — Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật
Dương Đình Châu
Nhà đầu tư bất động sản thực chiến 24 năm, sáng lập APH Academy & An Phát Hưng Invest. Đã trực tiếp khảo sát thực địa nhiều tỉnh thành khắp ba miền và chia sẻ kiến thức cho hơn 200.000 lượt học viên. Trường phái đầu tư giá trị thật — kiểm soát rủi ro trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Xem hồ sơ đầy đủ →Muốn đi từ kiến thức đến một lộ trình đầu tư bài bản?
Để lại thông tin — đội ngũ của tôi sẽ tư vấn lộ trình học & đầu tư phù hợp với Anh/Chị.